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Bauschadenbericht

Eine Langzeitstudie zu den Bauschäden mit Schwerpunkt Hochbau in Deutschland: Der vom Institut für Bauforschung e. V. im Auftrag der VHV­Versicherungen erarbeitete Bauschadenbericht 2019/2020 gibt einen umfangreichen Einblick in die aktuelle Bauplanungs- und Bauqualität Deutschlands sowie nimmt auch Bauschäden der Nachbarländer Österreich und Frankreich unter die Lupe.

Der Anspruch, qualitativ gut, dauerhaft und nachhaltig zu planen und zu bauen, ist so alt wie die Bau(planer)tätigkeit selbst. So heißt es im „Codex Hammurapi“, einer in Keilschrift verfassten, babylonischen Sammlung von Rechtssprüchen (ca. 1750 v. Chr.): „Wenn ein Baumeister ein Haus baut für einen Mann und macht seine Konstruktion nicht stark, sodass es einstürzt und verursacht den Tod des Bauherrn: Dieser Baumeister soll getötet werden. Wenn der Einsturz den Tod eines Sohnes des Bauherrn verursacht, so sollen sie einen Sohn des Baumeisters töten. Kommt ein Sklave des Bauherrn dabei um, so gebe der Baumeister einen Sklaven von gleichem Wert. Wird bei dem Einsturz Eigentum zerstört, so stelle der Baumeister wieder her, was immer zerstört wurde: Weil er das Haus nicht fest genug baute, baue er es auf eigene Kosten wieder auf.“

Bauplanung, Bauleitung, Bauüberwachung

Seit jeher gelten für Bauplaner und Bauausführende folgende Kernbotschaften: „Gemeinsam baukulturelle Werte sichern!“, „Bestand erhalten und weiterentwickeln!“ sowie „Historischen Kontext als Ausgangslage für Neubau stärken!“ Ein Bauwerk gilt heutzutage als mangelfrei, wenn es dem Vertrag entspricht, die allgemein anerkannten Regeln der Technik einhält (zum Zeitpunkt der Abnahme) sowie funktionstüchtig bzw. gebrauchsfähig ist. Architekten, Beratende Ingenieure und andere Berufsgruppen der Bauplanungsbranche sind in der Haftung nicht nur im Rahmen der eigentlichen Bauplanung, sondern auch in ihren Funktionen als Bauleiter bzw. Bauüberwacher.

Einige im Bauschadenbericht genannten Beispielfälle sollen diese Risiken veranschaulichen:

  • Durch fehlerhafte Anweisungen bei erforderlichen Unterfangungsarbeiten kommt es zu Setzungsrissen am Nachbargebäude.
  • Der Grenzabstand wird falsch bemessen. Die Baubehörde erlässt auf eine Beschwerde des Nachbarn eine Abriss­ oder Rückbauverfügung.
  • Die Ausführungszeichnungen werden spiegelverkehrt erstellt.
  • Der Böschungswinkel zur Garageneinfahrt ist zu steil angelegt, sodass der Pkw des Bauherrn aufsetzt.
  • Die Kopfhöhe der Kellertreppe ist unzureichend.
  • Eine Wendeltreppe ist entgegen den anerkannten Regeln der Technik geplant und entsprechend ausgeführt worden. Ein Benutzer kommt dadurch zu Fall und verletzt sich erheblich.
  • Der Architekt klärt die Baugrund­ und Grundwasserverhältnisse nicht hinreichend und wählt daher die falsche Abdichtungsform. Bei einem Starkregen dringt Wasser ins Gebäude ein.
Tipps zur Berufshaftpflichtversicherung

Vor derartigen Vermögensschäden schützt Architekten, Beratende Ingenieure und andere Berufsgruppen der Bauplanungsbranche die Berufshaftpflichtversicherung. Sie bietet im Rahmen vereinbarter Deckungssummen für Personen­, Sach­ und Vermögensschäden Versicherungsschutz. Tipp: Die Höhe der versicherten Schadenssummen sollten primär den Aufträgen und Umständen entsprechend gewählt werden. Eine Selbstbeteiligung wird in der Höhe gewählt, die der Architekt, Beratende Ingenieur oder sonstiger Bauplaner pro Schadenfall tragen kann oder will. Zu beachten ist zudem generell das versicherte Berufsbild. Eine abschließende Definition des Berufsbildes von Architekten, Beratenden Ingenieuren und andere Berufsgruppen der Bauplanungsbranche ist insoweit schwierig, weil sich dieses in einem ständigen Wandel befindet. Anhaltspunkte, was hierzu gehört, bilden beispielsweise die Leistungsbeschreibungen der HOAI oder die Landesarchitektengesetze. Aufgaben, die Architekten, Beratende Ingenieure und andere Berufsgruppen der Bauplanungsbranche über das versicherte Berufsbild hinaus übernehmen, sollten mit dem Versicherer abgestimmt werden, insbesondere wenn es sich um Schnittstellen zu gewerblichen Leistungen (beispielsweise Bauträgerleistungen), der Ausführung von Bauleistungen, der Lieferung von Baustoffen oder der reinen Software-Erstellung (vor allem BIM-Projekt) handelt.

Aktuelle Bauschadenanalyse

Für die aktuelle Bauschadenanalyse wurden von den VHV Versicherungen rund 144.000 anonymisierte Datensätze aus den Jahren 2013 bis 2017 zur Auswertung zur Verfügung gestellt. Aus diesem Datenpool wurden alle Bauschäden herausgefiltert, also Schäden, die Bauvorhaben, Gebäude und Baustellen betreffen. Überraschend: Die Zahl der gemeldeten Schadenfälle ist leicht zurückgegangen. Dies widerspricht diametral der gefühlten Wahrnehmung, welche von stetig steigenden Bauschäden ausgeht. Doch woher kommt das? Zum einen ist die Zahl der noch offenen (also noch nicht regulierten) Schadenfälle stark angestiegen. Und zum anderen sind die aufzuwendenden Schadenkosten je Schadenfall binnen fünf Jahren um rund 25 Prozent angestiegen. Die Regulierung eines Bauschadens verursacht offenbar immer höhere Kosten.

Um den bis hierhin abstrakten Begriff Schadenfall mit Leben zu füllen, wurden die vorliegenden Datensätze so gefiltert, dass konkrete Schäden erkennbar werden. Dazu wurden aus dem Datenpool sowohl die grundsätzlichen Schadenarten als auch die auftretenden Schadenbilder herausgearbeitet. Als Schadenarten werden vor allem regelmäßig Schäden an der Baukonstruktion sowie zunehmend Wasser- und Feuchteschäden benannt. Als Schadenbilder (die visuelle Erscheinungsform eines Schadens) kommen fast nur Feuchte- und Feuchtefolgeschäden sowie sonstige Gebäudeschäden (zum Beispiel zu breite und tiefe Schlitze in Mauerwerkswänden, Verkratzungen an Fenster­ und Türverglasungen sowie doe Korrosion an Stahlbetonbauteilen) in Betracht. Rissbildungen spielen dagegen kaum eine Rolle.

Mehr als 80 Prozent der Schadenfälle sind auf lediglich fünf unterschiedliche Schadenursachen zurückzuführen. Hierbei handelt es sich um vor allem um verletzte Versicherungspflichten (zum Beispiel verletzte Verkehrssicherungspflicht am Gerüst) bzw. um eine unzureichende Bauüberwachung (Bauleitung bzw. Objektüberwachung). Dahinter folgen Fehler in der Ausführungsplanung, unzureichende Schutzmaßnahmen (zum Beispiel Abdecken von frisch erstelltem Mauerwerk mit Folien als Witterungsschutz, dauerhaftes Besprühen von frischem Beton mit Wasser als Schutz vor vorzeitigem Austrocknen) sowie Ausführungs­ bzw. Montagefehler (zum Beispiel nicht luftdicht eingebaute oder angeschlossene Fenster, Ausführung eines Wärmedämmverbundsystems mit nicht systemkonformen Baustoffen).

Fast 80 Prozent der Schadenfälle betreffen gerade einmal sechs Schadenstellen (Bauteile): Trinkwasserleitungen (zum Beispiel Verbindungsstellen zwischen den Rohren), Fußbodenaufbau (zum Beispiel Dämmschicht unter Estrich, Dämmschicht zwischen aufgehender Wand und Estrich), Dach/Decke (zum Beispiel Luftdichtheitsschicht im ausgebauten Dach, Trittschalldämmung), Anlagen im Bereich Sanitär/Heizung/Klima (SHK) (zum Beispiel Heizleitungen von Fußbodenheizungen im Schwellenbereich, Ventilatoren und Luftfilter in Raumlufttechnischen Anlagen), Elektroleitungen/­anlagen (zum Beispiel Elektroinstallation, Kabelnetze für die Mess­, Steuer­ und Regelungstechnik) sowie Fassade/Fenster (zum Beispiel Sockelbereich Außenwand, Fußpunkt bodentiefer Fenster).

Gründe für Bauschäden

Da es sich überwiegend um regelmäßig wiederkehrende Schadenbilder und Schadenursachen handelt, ist die Frage erlaubt: Wie es sein kann, dass offensichtlich immer wieder die gleichen Fehler gemacht werden, wenn die Folgen doch eigentlich zur Genüge bekannt sein sollten? Auch hierfür liefert der Bauschadenbericht Antworten. Enge Zeitpläne und damit verbunden ein hoher Zeitdruck führen zu mangelhafter Sorgfalt in der Bauausführung und Bauüberwachung. Besonders die oben erwähnten, häufigen Wasserschäden entstehen dadurch. Weitere Gründe: ein Mangel an qualifizierten Bewerbern in den klassischen Ausbildungsberufen des Bauhandwerks, ein Mangel an sachkundigen Personen mit Handwerkskammerabschlüssen, eine stetige Weiterentwicklung der Bauprodukte (erfordern ein tieferes Verständnis für chemische und bauphysikalische Abläufe) sowie ein Qualitätsverlust durch erschwerte Koordination der Baubeteiligten. Die vorausschauende Organisation einer Baustelle und die integrierende Koordination aller am Bau Beteiligten stellen die Grundlage jedes Bauvorhabens dar. Dazu zählen die Erarbeitung eindeutiger Leistungsverzeichnisse und Bauzeitenpläne sowie das Durchsetzen eines regelmäßigen Dialogs der beteiligten Gewerke mit dem Ziel einer engen Abstimmung der jeweiligen Arbeiten. Diese Aspekte sind von erheblicher Bedeutung, denn ein Großteil der auftretenden Bauschäden ist auf eine mangelhafte Schnittstellenkoordination zurückzuführen. Diese äußert sich viel zu häufig darin, dass parallel ablaufende Arbeiten unterschiedlicher Gewerke an einem Bauteil zu Unklarheiten über die Zuständigkeiten führen. Erschwerend kommt hinzu, dass die mittlerweile gängige Praxis der Weitergabe von Teilgewerken an verschiedene Subunternehmer und Subsubunternehmer zu einer mangelnden Transparenz in Bezug auf die tatsächlich am Bau beteiligten Personen führt.

​Kosten

Bei der verwendeten Datenbasis von rund 55.000 Schadenfällen in fünf aufeinanderfolgenden Kalenderjahren bei einer etwa gleichbleibenden Anzahl von Versicherungsverträgen ein von der VHV regulierter Schadenaufwand von insgesamt rund 452 Millionen Euro. Dabei ist zu berücksichtigen, dass es sich um die reinen Regulierungskosten handelt. Darüber hinaus fallen bei den Versicherungsnehmern zusätzliche Kosten an, zum Beispiel auch interne Kosten für die Schadenabwicklung, Organisation und Dokumentation. Diese konnten trotz einer Stichprobenabfrage bei Bauunternehmen nicht im Detail beziffert werden. Oftmals werden sie nicht einmal im Detail erfasst. In Schätzungen einzelner bauausführender Unternehmen wurde ein Eigenanteil von etwa 20 Prozent der Schadensumme am häufigsten genannt. Darüber hinaus ist der Selbstbehalt von den Versicherungsnehmern zu tragen. Unter der Annahme, dass (wie bei bauausführenden Unternehmen durchaus üblich) ein Selbstbehalt von 500 Euro vereinbart ist, würde sich der Schadenaufwand nochmals um 27,5 Millionen Euro erhöhen, sofern dieser Selbstbehalt bei allen Schadenfällen angesetzt würde. Da die Selbstbehalte bei Planern mit durchschnittlich 3.000 Euro deutlich darüber liegen, dürfte die Summe, um die sich der Schadenaufwand erhöht, nochmals deutlich darüber liegen, mindestens bei etwa 560 Millionen Euro. Legt man diese zugrunde, würden sich die ermittelten (regulierten) Schadenkosten auf etwa 532 Millionen Euro erhöhen.

Zukunftsstrategie BIM

Building Information Modeling (BIM) als sich derzeit etablierende Planungsmethodik birgt Potenziale, aber auch neue Risiken: Cybercrime. Eine Cyber-Versicherung übernimmt die durch Cybercrime entstandenen finanziellen Kosten. Zudem bleibt bei BIM (vorerst) eine Fehlerquelle: Auf der Baustelle geht zumeist immer noch nichts ohne einen (zweidimensionalen) Plan. Derzeit muss daher aus der bis zu diesem Zeitpunkt idealerweise gänzlich modellbasierten, dreidimensionalen Planung (BIM) ein zweidimensionales, dem zeichensprachlichen Verständnis folgendes Plandokument erzeugt werden, das vor Ort als Grundlage für die Umsetzung dient. Unabhängig von der Tatsache, dass der Aufwand für das Ableiten dieser Planzeichnungen aus dem Modell mittlerweile einen erheblichen Anteil der Arbeit einnimmt, entstehen aus dieser Reduktion um eine Dimension Interpretationsspielräume und somit Fehlerquellen. In der Konsequenz muss das Gebäudemodell zukünftig auch gängiges Kommunikationsmedium der bauausführenden Unternehmen werden. Und um einen effizienten Wandel im Bauprozess zu erzielen, muss in Ergänzung zu einer zeitgemäßen Planung auch eine zeitgemäße Objektüberwachung erfolgen. Nur so lassen sich Bauschäden reduzieren.

Detailliertes Schadenbeispiel

In einer mehrgeschossigen Wohnanlage kam es bei Abbrucharbeiten des Daches zu einem erheblichen Wasserschaden. Das Gebäude ist in massiver Bauweise mit gemauerten Außenwänden und Holzbalkendecken ausgeführt, bei dem Dach handelt es sich um ein nicht ausgebautes Walmdach. Um weiteren Wohnraum zu schaffen, sollte das Bestandsdach rückgebaut und durch ein massiv errichtetes Staffelgeschoss mit Flachdach ersetzt werden. Die Arbeiten am Gebäude sollten im bewohnten Zustand durchgeführt werden und nach neun Monaten abgeschlossen sein. Die Planungen des vom Bauherrn beauftragten Objektplaners sahen vor, das Dach abschnittsweise abzubrechen und die jeweils offen liegenden obersten Geschossdecken mit einer Notabdichtung zu versehen. Die Ausführung der Notabdichtung erfolgte durch einen Dachdecker, der vom Generalunternehmer als Subunternehmer beauftragt worden war. Die Objektüberwachung (Bauleitung) der Baumaßnahme lag bei einem Architekturbüro.Nach einem Starkregenereignis im Laufe der Arbeiten kam es zu einem umfangreichen Wasserschaden durch eindringendes Niederschlagswasser im Bereich der obersten Geschossdecken. Von den Durchfeuchtungen der Holzbalkendecken waren alle Wohnungen des obersten Geschosses in unterschiedlichem Ausmaß betroffen. Durchfeuchtungen beeinflussen neben den physikalischen Eigenschaften wie Festigkeit oder Wärmeleitfähigkeit vor allem die Dauerhaftigkeit von Holzbauteilen. Messungen der Holzfeuchte ergaben, dass die Holzbauteile in den Wohnungen an zahlreichen Stellen so durchfeuchtet waren, dass die Gefahr eines Befalls mit Schimmelpilzen, holzzerstören den Pilzen und/oder Fäulnis gegeben war. Teilweise konnte bereits ein Schimmelpilzbefall festgestellt werden.

Wie geschildert, hatte der Objektplaner die temporäre Abdichtung der obersten Geschossdecke als Notabdichtung geplant. In der Ausschreibung ist die Leistung als „Notabdichtung aus einer Abdichtungslage G 200 S4“ beschrieben. Die Abdichtungsbahn, eine Elastomer­Bitumenschweißbahn mit Glasgewebe­Trägereinlage, sollte demnach „nahtverklebt“ auf der Schalung der Holzbalkendecke verlegt werden. Das Regelwerk des Deutschen Dachdeckerhandwerks definiert eine Notabdichtung wie folgt: „Unter Notdeckung oder Notabdichtung versteht man eine befristete Abdichtung oder Abdichtung als vorübergehender Schutz im Schadensfall. Notdeckungen oder Notabdichtungen sind keine dauerhafte Lösung. Von ihr können nicht die Kriterien einer Deckung oder Abdichtung erwartet werden. Sie ersetzen keine Dachdeckung oder Abdichtung.“ Aus dieser Begriffsbestimmung geht klar hervor, dass im konkreten Fall eine Notabdichtung nicht die geeignete Ausführungslösung darstellen konnte, weil sie für den Zeitraum der Bauarbeiten einer hohen thermischen Beanspruchung ausgesetzt ist, einer hohen mechanischen Beanspruchung ausgesetzt ist sowie dauerhaft und zuverlässig funktionsfähig sein muss. Die Außenwände des neu errichteten Wohn­/Staffelgeschosses wurden aus „Wärmedämmziegeln“ gemauert, an denen die Notabdichtung hochgeführt und verklebt wurde. Eine mechanische Sicherung gegen Abgleiten, zum Beispiel durch Klemmschienen, war nicht zu erkennen. Da die Abdichtung nur auf den Stegen der profilierten Wärmedämmziegel anliegen konnte, entstanden Hohlräume, durch die anfallendes Niederschlagswasser eindringen, an den Außenwänden herunter­ und die Notabdichtung unterlaufen konnte. Zusammenfassend ist davon auszugehen, dass sowohl die mangelhafte Ausführung des Abdichtungsanschlusses an die aufgehenden Wände als auch der Einsatz einer für die vorgesehene Nutzung ungeeigneten Notabdichtung zu einer Durchfeuchtung der obersten Geschossdecke führten.

Zur Sanierung der betroffenen Wohnungen mussten vor allem die durchfeuchteten Holzbalkendecken getrocknet werden. Dies erfolgte durch eine technische, also kontrollierte Bauteiltrocknung. Vorher wurde die komplette oberste Geschoss­/Holzbalkendecke bis zur unteren Schalung rückgebaut, um jedes einzelne Balkenfeld auf Beschädigungen durch Schimmelpilzbefall und/oder Fäulnis überprüfen zu können. Belastete Materialien wurden luftdicht verpackt und entsorgt. Während dieser Maßnahmen war die Nutzung der betroffenen Wohnungen nicht möglich. Nach Abschluss der Schimmelpilzsanierung wurde eine gründliche Reinigung der Bauteiloberflächen – die sogenannte Feinreinigung – in den betroffenen Wohnungen durchgeführt. Um das Ergebnis der Sanierungsmaßnahmen zu überprüfen, wird vom Umweltbundesamt empfohlen, nach der Feinreinigung zusätzlich eine Raumluftuntersuchung durchzuführen. Diese Untersuchung lieferte das Ergebnis, dass in den betroffenen Wohnungen keine erhöhten Schimmelpilzkonzentrationen (mehr) feststellbar waren. Insgesamt dauerten die Sanierungsarbeiten einschließlich des Neuaufbaus der obersten Geschossdecke mit 20 Monaten fast ein ganzes Jahr länger, als für die gesamte Bauzeit ursprünglich vorgesehen war.

Die schadenbedingten Gesamtkosten (zum Zeitwert) wurden mit rund 414.000 Euro (brutto) veranschlagt. Diese Summe setzt sich aus den Sanierungskosten in Höhe von 317.000 Euro (brutto) und sonstigen im Zusammenhang mit der Schadenbeseitigung entstandenen Kosten in Höhe von 97.000 Euro (brutto) zusammen. Hierbei handelt es sich unter anderem um Aufwendungen für den Umzug der Mieter in Übergangsquartiere sowie um Mietausfälle. Für die abschließende Regulierung eines Schadens müssen die Verantwortlichkeiten der einzelnen Baubeteiligten geklärt werden. Im konkreten Fall waren – wie geschildert – mehrere Parteien schuldtragend. Die technischen Verantwortlichkeiten wurden folgendermaßen quotiert:

• Objektplaner – 25 Prozent

• Objektüberwacher – 15 Prozent

• Generalunternehmer – 15 Prozent

• Dachdecker – 40 Prozent

• weitere geringfügig Beteiligte – 5 Prozent

Der Objektplaner hat bei der Planung der temporären Dachabdichtung die besonderen Umgebungsbedingungen nicht berücksichtigt. Er hat übersehen, dass eine Notabdichtung für den konkreten Anwendungsfall ungeeignet war und keine dauerhaft funktionsfähige Abdichtung darstellen konnte. Der Objektüberwacher (»Bauleiter«) hat keine Bedenken gegen die mangelhafte Planung der temporären Dachabdichtung angemeldet. Auch die mangelhafte Ausführung  der Abdichtung ist nicht unterbunden worden. Der Generalunternehmer hat weder Bedenken gegen die mangelhafte Planung noch gegen die mangelhafte Ausführung der temporären Dachabdichtung angemeldet. Das ausführende Unternehmen (Dachdecker) hat keine Bedenken gegen die mangelhafte Planung der temporären Dachabdichtung geäußert. Ein Fachmann hätte erkennen müssen, dass eine Notabdichtung für den Anwendungsfall völlig ungeeignet war. Zudem sind die Abdichtungsarbeiten an sich mangelhaft ausgeführt worden. https://www.pisa-versicherungsmakler.de/versicherungen/berufshaftpflichtversicherung

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