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Novelle der Bayerischen Bauordnung

Die Novelle der Bayerischen Bauordnung (BayBO) tritt zum 1. Februar in Kraft. Bauen in Bayern soll damit „einfacher und schneller, flächensparender und kostengünstiger“ werden, so Bayerns Bauministerin Kerstin Schreyer (CSU).

Einer der Hauptpunkte der Novelle ist die sogenannte Genehmigungsfiktion für Wohnbauvorhaben (Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung zu Wohnzwecken), über die im vereinfachten Verfahren entschieden werden soll. Diese tritt allerdings erst am 1. Mai 2021 in Kraft. Reicht ein Bauherr seinen Bauantrag zur Genehmigung ein, hat die Baugenehmigungsbehörde (nur noch!) drei Monate Zeit, den Bauantrag zu prüfen. Die Frist beginnt drei Wochen nach Zugang des vollständigen Bauantrags oder drei Wochen nach Zugang der verlangten Unterlagen, wenn die Bauaufsichtsbehörde vor Fristbeginn eine Aufforderung zur Behebung formeller Mängel versandt hat. Erfolgt binnen drei Monaten keine Ablehnung, gilt das Bauvorhaben automatisch als genehmigt. Ausnahmen soll es für komplexere Bauvorhaben, wie zum Beispiel Hochhäuser geben. Der Bauherr hat im Rahmen des Vorgangs die Möglichkeit der Genehmigungsfiktion zu widersprechen, dann geht der Antrag seinen gewohnten Weg. Der Bauherr erhält künftig entweder eine Baugenehmigung oder aber eine Bescheinigung der Genehmigungsfiktion, die den Inhalt der Genehmigung wiedergibt und in ihrer Wirkung der Baugenehmigung gleichsteht. Die Genehmigungsfiktion tritt auch dann ein, wenn von der Baugenehmigungsbehörde keine Bescheinigung ausgestellt wird. Grundsätzlich tritt die Genehmigungsfiktion auch ein, wenn der Bauantrag formal vollständig, aber das Bauvorhaben rechtswidrig ist. In diesen Fällen kann die fiktive Genehmigung jedoch u.U. zurückgenommen werden. In Einzelfällen ist zudem denkbar, dass die fiktive Genehmigung nichtig ist – wenn zum Beispiel der Bauantrag gravierende Mängel aufweist oder das Bauvorhaben unbestimmt ist (d.h. nicht klar ist, was genehmigt werden soll).

Änderung des Abstandsflächenrechts

Nebst einigen weiteren Neuerungen (u.a. Holzbau in allen Gebäudeklassen erlaubt, flexible Regelung der Stellplatzpflicht durch Kommunen, genehmigungsfreier Ausbau von Dachgeschossen zu Wohnzwecken (inkl. Errichtung von Dachgauben), Wegfall der Pflicht zum Einbau eines Aufzugs bei Aufstockung eines Gebäudes zu Wohnzwecken) hat sich durch die Novelle der Bayerischen Bauordnung vor allem noch das Abstandsflächenrecht geändert. Die neue Bauordnung sieht vor, dass in Kommunen mit weniger als 250.000 Einwohnern (also überall, nur nicht in den Großstädten München, Nürnberg und Augsburg – dort gilt weiterhin eine Abstandsfläche von einer vollen Wandhöhe) die Abstandsflächen auf 40 Prozent der Wandhöhe reduziert werden – in Gewerbe- und Industriegebieten sogar noch weiter, auf 20 Prozent der Wandhöhe. Obacht: Die Höhe der Giebelflächen ist bei der Berechnung nicht mehr zu 1/3, sondern in vollem Umfang der Wandflächen in ihrer realen Form anzusetzen. Dachgauben sind bei der Berechnung der Abstandsflächen stets zu berücksichtigen. Bei der Bemessung der Abstandsflächen bleiben Maßnahmen zum Zwecke der Energieeinsparung an bestehenden Gebäuden außer Betracht, wenn sie eine Stärke von nicht mehr als 0,30 Meter aufweisen und mindestens 2,50 Meter von der Nachbargrenze zurückbleiben. Ein Mindestabstand von drei Metern soll in jedem Fall bestehen bleiben. Besondere Regelungen gibt es u.a. für Nutzungseinheiten mit Aufenthaltsräumen in bestandsgeschützten Gebäuden, die in Wohnraum umgewandelt werden sollen; hierbei sind auf bestehende Bauteile die neuen Abstandsflächenregelungen nicht anzuwenden. Abweichungen von den Abstandsflächen, sollen auch zukünftig zugelassen werden, wenn ein rechtmäßig errichtetes Gebäude durch ein Wohngebäude höchstens gleicher Abmessung und Gestalt ersetzt wird.

Vermessungsingenieure sind gefragt

Seit dem 15. Januar ist es in Bayern für Kommunen möglich sein, Satzungen zu erlassen, die das Abstandsflächenrecht individuell regeln. Somit wird es künftig noch wichtiger, das örtliche Baurecht zu kennen und zu berücksichtigen. Und die Aufgabe von Vermessungsingenieuren, das geplante Wohngebäude exakt ins Grundstück einzumessen, unter Berücksichtigung des vor Ort geltenden Abstandsflächenrechts, wird einerseits anspruchsvoller, erfährt andererseits eine Aufwertung in ihrer Bedeutung. Dies bedeutet zugleich auch eine höhere Anforderung an die Berufshaftpflichtversicherung von Vermessungsingenieuren. Die pisa Versicherungsmakler Gmbh als inhabergeführter, unabhängiger Fachversicherungsmakler für Architekten, Beratende Ingenieure sowie andere Berufsgruppen der Bauplanungsbranche (darunter eben auch die Vermessungsingenieure) prüft gerne die Berufshaftpflichtversicherung von Vermessungsingenieuren mit Blick auf die Novelle der Bayerischen Bauordnung. Die pisa Versicherungsmakler GmbH ist zudem mit einem ureigenen, speziellen Rundum-Absicherungspaket für Vermessungsingenieure („GeoInsurance“) auf dem Markt. Weitere Informationen unter https://www.pisa-versicherungsmakler.de/versicherungen/berufshaftpflichtversicherung

Die Bayerische Architektenkammer und die Bayerische Ingenieurekammer-Bau warten mit diversen Fortbildungen zur Novelle der Bayerischen Bauordnung auf. Mehr Infos unter https://www.byak.de/veranstaltungen/akademie-fuer-fort-und-weiterbildung/veranstaltung/21220-grundlagenseminar-hoai-und-architektenvertrag.html?no_cache=1&cHash=4d78ecae70f8596fbe2088ca38418a57 bzw. https://bayika.de/de/fortbildung/ingenieurakademie-bayern/details.php?veranstaltung=4313

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