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Bauhandwerkersicherungshypothek für Architekten, Beratende Ingenieure und andere Bauplaner

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2021

Die Bauhandwerkersicherungshypothek ist auch für Architekten, Beratende Ingenieure und andere Bauplaner ein wichtiges Thema. Seit 2018 sind die Bauplaner bei der Forderung einer Bauhandwerkersicherungshypothek wie ein Bauunternehmer zu behandeln. Diese planerfreundliche Entscheidung hatte seinerzeit das Kammergericht (KG) Berlin getroffen. Weitere Details zur Bauhandwerkersicherungshypothek sind im Newsletter Wirtschaftsdienst Ingenieure und Architekten (Ausgabe 12 / 2002) zusammengefasst, aus dem im Folgenden zitiert wird.

„,So nicht', dachte sich ein Ingenieur, dessen Honorarforderung für die Erstellung einer verbalen funktionalen Leistungsbeschreibung nicht beglichen wurde. Seine Maßnahme: Er ließ im Wege einer einstweiligen Verfügung eine Vormerkung nach § 648 Bürgerliches Gesetzbuch ins Grundbuch seines zahlungsunwilligen Auftraggebers eintragen. Der Auftraggeber legte Widerspruch ein und verlangte die Aufhebung der Verfügung. Vor dem Landgericht (LG) München I scheitert er damit kläglich (Urteil vom 12.6.2002, Az: 24 O6471/02). Bei der Erstellung einer funktionalen Leistungsbeschreibung handele es sich um eine Leistung, die nach §15 Absatz 2 Nummer 6 HOAI zu vergüten sei, so die Richter. Die Erstellung sei außerdem eine Tätigkeit, die auf den Erfolg ,mangelfreie Errichtung eines Bauwerks' gerichtet sei. Sie stelle somit eine werkvertragliche Tätigkeit dar, die sich auch in dem Bauwerk realisiert habe, da insbesondere die technischen Anforderungen an das Bauwerk in der verbalen funktionalen Leistungsbeschreibung detailliert festgelegt werden. Die Eintragung der Vormerkung sei daher berechtigt gewesen.

Die Entscheidung des LG München I ist für uns Anlass, Ihnen die Bauhandwerkersicherungshypothek einmal genauer darzustellen. Sie ist nämlich ein durchaus geeignetes Mittel, Ihrer Forderung gegen zahlungsunwillige Auftraggeber mehr Nachdruck zu verleihen. Außerdem sind Sie durch die Eintragung auch besser für den Fall der Insolvenz Ihres Auftraggebers abgesichert.

Wie funktioniert die Bauhandwerkersicherungshypothek?

Die Bauhandwerkersicherungshypothek wird auf Ihren Antrag ins Grundbuch Ihres Auftraggebers (und Eigentümers des Grundstücks) eingetragen. Zahlt Ihr Auftraggeber nicht, können Sie die Zwangseintragung in das Grundbuch betreiben und sich aus dem Erlös entsprechend Ihrer Rangstelle bedienen. Der Auftraggeber muss der Eintragung zustimmen. Tut er das nicht, müssen Sie gegen ihn klagen. Das Gerichtsurteil ersetzt die fehlende Bewilligung des Eigentümers (§§894, 895 Zivilprozessordnung).

Was bietet Ihnen die Bauhandwerkersicherungshypothek?

Die Eintragung einer Bauhandwerkersicherungshypothek – auch schon einer entsprechende nVormerkung – gibt Ihnen ein wirksames Druckmittel gegen Ihren Auftraggeber an die Hand.

  1. Die Eintragung verhindert wirtschaftlich den geplanten Verkauf der im Bau befindlichen oder errichteten Häuser bzw. Eigentumswohnungen. Sie behindert Ihren Auftraggeber auch bei einer eventuell erforderlichen Nachfinanzierung.
  2. Die Hypothek und ihre Vormerkung sichern Ihnen die Rangstelle. Bei einer Zwangsversteigerung wird Ihre Honorarforderung bei der Feststellung des geringsten Gebots und der Verteilung des Versteigerungserlöses berücksichtigt.
  3. Die Bauhandwerkersicherungshypothek und teilweise auch schon die Vormerkung sind insolvenzfest. Sie können Ihre Rechte aus der Hypothek unabhängig vom Insolvenzverfahren geltend machen (und zum Beispiel die Zwangsversteigerung des Grundstücks betreiben).
Auf welche Grundstücke haben Sie Zugriff?

Sie können Ihre Bauhandwerkersicherungshypothek zu Lasten des gesamten Baugrundstücks im planungsrechtlichen Sinne eintragen lassen und zwar so, wie es zu Beginn der Auftragsarbeiten im Grundbuch ausgewiesen war. Unser Tipp: Entscheidend ist, dass das Grundstück im Eigentum Ihres Auftraggebers steht. Ist Ihr Auftraggeber Miteigentümer des Grundstücks, können Sie nur den Miteigentumsanteil belasten.

Sind Architekten, Beratende Ingenieure und andere Bauplaner überhaupt sicherungsberechtigt?

Als Architekt, Beratender Ingenieur oder sonstiger Bauplaner sind Sie sicherungsberechtigt, wenn Sie zur Herstellung des Bauwerks beitragen. Unproblematisch ist das, wenn Sie mit der Vollarchitektur beauftragt sind. Sicherungsfähig ist in diesem Fall der (komplette) Honoraranspruch aus sämtlichen Leistungsphasen. Sicherungsfähig sind aber zum Beispiel auch Honorarforderungen für die isoliert übernommene Objektbetreuung und Dokumentation. Gleiches gilt (siehe LG München I) für die Honorarforderung für die Erstellung einer verbalen funktionalen Leistungsbeschreibung. Beachten Sie: Ein Sicherungsanspruch steht Ihnen nur zu, wenn die Planungen sich in Bauleistungen verwirklichen. Die Rechtsprechung ist hier ziemlich eindeutig. Sie lehnt ein Sicherungsrecht ab, wenn es nicht zur Errichtung des Bauwerks kommt. Sind Sie mit der Bauleitung beauftragt, steht Ihnen aber ein Sicherungsanspruch zu. [Anm. d. Red. Seit der oben erwähnten Entscheidung des Kammergerichts Berlin von 2018 hat sich da einiges verändert. Grundsätzlich sind Sie als Architekt, Beratender Ingenieur oder sonstiger Bauplaner bei der Forderung einer Bauhandwerkersicherungshypothek wie ein Bauunternehmer zu behandeln. Uneins ist sich die Rechtssprechung aber noch, ob die Bauhandwerkersicherungshypothek bzw. einer darauf gerichteten Vormerkung ins Grundbuch des Auftraggebers auch schon vor Baubeginn möglich ist. Wiederum das Kammergericht (KG) Berlin (05.01.2021 – 27 W 1054/20): Für den Eintragungsanspruch des Architekten, Beratenden Ingenieurs oder sonstigen Bauplaners ist allein entscheidend und ausreichend, dass er mit seinen vertraglich geschuldeten Planungsleistungen begonnen hat. Dem widerspricht das Oberlandesgericht (OLG) Celle ( 07.02.2020 – 14 U 160/19); es sieht nach wie vor den Baubeginn als Anspruchsvoraussetzung für den Architekten, Beratenden Ingenieur oder sonstigen Bauplaner an. Eine klarstellende Entscheidung durch den Bundesgerichtshof (BGH) ist derzeit nicht zu erwarten.]

Wie kann man eine Vormerkung eintragen lassen?

Sie können eine Vormerkung durch eine einstweilige Verfügung eintragen lassen. Diese hat den Vorteil, dass der Auftraggeber davon nichts erfährt. Müssen Sie die Bewilligung der Eintragung einer Bauhandwerkersicherungshypothek dagegen erst mittels einer Klage durchsetzen, wird der Auftraggeber gewarnt und kann durch Eintragung einer Eigentümergrundschuld den Sicherungszweck vereiteln.

Welches Gericht ist zuständig?

Sie können sich an das Amtsgericht wenden, in dessen Bezirk das Grundstück belegen ist (§ 942 Absatz 2 ZPO). Unser Tipp: Fraglich ist, ob Sie zuvor Ihren Auftraggeber auffordern müssen, die Eintragung der Vormerkung oder der Sicherungshypothek zu bewilligen. Konsequenzen könnte dies bezüglich der Frage haben, wer die Kosten des Verfahrens zu tragen hat. Wir empfehlen Ihnen, das Risiko der Kostenlast einzugehen, da Sie sonst den Auftraggeber unnötigerweise vorwarnen. Die herrschende Meinung bürdet die Kostenlast nämlich dem Auftraggeber auf, wenn dieser durch sein vorprozessuales Verhalten Anlass gegeben hat, die offene Forderung sichern zu lassen.

Was muss vorgetragen werden?

In Ihrem Schriftsatz müssen Sie ausführen, dass

  • Sie Unternehmer (Architekt, Beratender Ingenieur, Bauplaner) eines Bauwerks sind,
  • Ihr Antragsgegner Eigentümer (oder Miteigentümer) des Baugrundstücks ist,
  • Sie Ihre Arbeiten bereits ausgeführt haben,
  • die Höhe Ihrer Vergütungsforderung durch Vorlage Ihrer Honorarrechnung belegen können,
  • Ihr Auftraggeber und Antragsgegner keine Mängel rügt und solche auch nicht bekannt sind.

Unser Tipp: Hat Ihr Auftraggeber bereits Mängel gerügt, sollten Sie diese dem Gericht auch mitteilen. Außerdem sollten Sie aufschlüsseln, dass deren Beseitigung einen finanziellen Aufwand in Höhe von rund X Euro erfordert und dieser Betrag von der zu sichernden Forderung bereits abgezogen ist. Weisen Sie außerdem darauf hin, dass sich Ihr Auftraggeber bereits in Verzug befindet. Vermeiden Sie aber weitere Ausführungen (vor allem zur drohenden Zahlungsunfähigkeit Ihres Auftraggebers). Sie riskieren sonst, dass ein Insolvenzverwalter Ihren Antrag auf Eintragung einer Vormerkung anfechtet.

Ihrem Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung legen Sie bei:

  • ihre Rechnung
  • einen Grundbuchauszug, aus dem ersichtlich ist, dass Ihr Antragsgegner Eigentümer des Grundstücks ist
  • Verträge
  • Abrechnungsbelege
  • den Nachweis, dass die Leistung abgeschlossen ist (gegebenenfalls durch Vorlage einer eidesstattlichen Versicherung)
  • den Nachweis der geleisteten und ausstehenden Zahlungen (diese sind an Eides statt zu versichern)
  • Abnahmeprotokolle und / oder Fertigstellungsanzeigen

Wichtig: Gehen Sie bei der Erstellung Ihrer einstweiligen Verfügung sorgfältig zu Werke. Eine vorsätzlich oder fahrlässig falsch abgegebene Versicherung an Eides statt ist strafbar! Außerdem löst eine einstweilige Verfügung, die im Widerspruchsverfahren abgewiesen wird, Schadenersatzansprüche gegen Sie aus.

Welche Fristen müssen Sie beachten?

Beachten Sie, dass die Eintragung ins Grundbuch innerhalb einer Frist von einem Monat nach Zustellung der einstweiligen Verfügung erfolgt sein muss. Sie können auch bereits vor der Zustellung die Eintragung ins Grundbuch beantragen. Voraussetzung ist jedoch, dass die Zustellung innerhalb einer Woche nach Eingang des Eintragungsantrags beim Grundbuchamt erfolgt (§§ 929, 936ZPO). Unser Tipp: Die Einhaltung der Fristen ist äußerst wichtig. Werden diese versäumt, kann Ihr Auftraggeber beantragen, dass die einstweilige Verfügung aufgehoben und die bereits eingetragene Vormerkung gelöscht werden. Beantragen Sie außerdem zwei Ausfertigungen der einstweiligen Verfügung (ersatzweise zwei beglaubigte Abschriften). Diese benötigen Sie für die Vollziehung und die Zustellung, da hier jeweils verschiedene Vollstreckungsorgane zuständig sind."

Soweit der Wirtschaftsdienst Ingenieure und Architekten. Es sei hinzugefügt, dass die pisa Versicherungsmakler GmbH keinerlei Rechtsberatung vornehmen kann oder will, aber bei Bedarf ihren Kunden entsprechende Baurechtsfachanwälte aus ihrem Netzwerk vermitteln kann. Wenn es allerdings um die Riskoabsicherung von Architekten, Beratenden Ingenieuren und anderen Berufsgruppen geht, dann ist die pisa Versicherungsmakler GmbH als inhabergeführter, unabhängiger Fachversicherungsmakler für die Bauplanungsbranche direkt der kompetente Ansprechpartner.

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